For sale, land, construction plot: RIBČEV LAZ, 890 sqm

DEUTSCH

Der Triglav-Nationalpark umfasst 83 982 Hektar, und sein höchster Punkt ist der Triglav mit 2 864 m über dem Meeresspiegel. Der Park beherbergt 33 Siedlungen (21 vollständig, 12 teilweise) und etwa 2.400 Menschen. Für das Gebiet des Triglav-Nationalparks, zu dem acht Gemeinden gehören (Bled, Bohinj, Bovec, Gorje, Jesenice, Kobarid, Kranjska Gora und Tolmin), zeigen die Daten*, dass seit 2010, rund 1.500.000 Übernachtungen gezählt wurden, die Zahl der Übernachtungen im Jahr 2019 auf 3.500.000 gestiegen ist. Dies wird auch durch die Verkehrszähler bestätigt, die die tägliche Ankunft von Besuchern im Bohinjer Tal erfassen. All dies deutet darauf hin, dass Bohinj und Ribčev laz sehr beliebte Ziele sowohl für Tages- als auch für Übernachtungsreisende sind. 

Von allen Orten im Triglav-Nationalpark ist Ribčev laz sicherlich eines der wichtigsten Zentren und ein Ausgangspunkt für Sommerschwimmen, Radfahren, Bergsteigen, Skifahren im Winter und allgemein für die tägliche Erholung und Freizeitgestaltung.

Die heutigen Eigentümer haben das Land vor Jahrzehnten geerbt, da es einst Teil eines größeren und bedeutenden Bauernhofs im Bohinjer Tal war. Was einst war, ist heute vorbei, denn die sozialen und gesellschaftlichen Verhältnisse haben sich stark verändert. Früher war es möglich, ohne großen bürokratischen Aufwand ein Gebäude zu bauen oder ein neues Haus zu errichten, was auch verständlich war, da es notwendig war, lediglich die täglichen Wünsche der Menschen - meist Bauern - zu erfüllen, die dauerhaft in Bohinj lebten. Mit der Industrialisierung, dem Individualverkehr, der Digitalisierung und der Individualisierung stellte sich jedoch heraus, dass Menschen, die außerhalb des Bohinjer Tals lebten, gerade in diesem Gebiet Grundstücke zum gelegentlichen Wohnen suchten, so dass die Preise für solche Grundstücke stiegen und die Gemeinde begann, mit den ihr zur Verfügung stehenden Instrumenten - der kommunalen Raumplanung - die Siedlungen systematisch zu regulieren und für entsprechende Gemeinschaftseinrichtungen zu sorgen.

Das Bauland, das wir verkaufen, ist Teil der Raumplanungseinheit RL-2 (Ribčev laz - Zentrum) und auf der Grundlage der Verordnung über den kommunalen Raumplan der Gemeinde Bohinj (Amtsblatt der Gemeinde Bohinj Nr. 4/16, 11/16, 4/17, 8/17) ist die grundlegende Zonierung Bauland, während die detaillierte Zonierung Gebiete für den Tourismus mit der Bezeichnung BT sind. Für die Raumplanungseinheit RL-2 ist die Ausarbeitung eines kommunalen detaillierten Raumplans (OPPN) vorgeschrieben, der die Ausarbeitung eingehender landschaftsarchitektonischer Variantengutachten vorsieht, um die Auswirkungen der vorgeschlagenen Lösungen auf das Kulturerbe genauer zu bewerten.

All dies bedeutet, vereinfacht ausgedrückt, dass derjenige, der in diesem Gebiet bauen will, vorausplanen muss, woher die künftige Infrastruktur in Bezug auf Straßen, öffentliche Beleuchtung, Strom-, Kanal- und Wasserleitungen kommen soll. Außerdem wird sich die Gemeinde verbindlich dazu äußern, ob sie mit der vorgeschlagenen Lösung und dem Bau einverstanden ist, und der künftige Investor wird einen Konsens mit der Gemeinde über den Inhalt des künftigen Baus suchen und finden müssen. Der OPPN RL-2 umfasst neben dem zu verkaufenden Grundstück eine Gesamtfläche von ca. 27.000 Quadratmetern und 35 Katasterparzellen, die ganz oder teilweise im Gebiet RL-2 liegen. Der OPPN RL-2 wird also auch die notwendigen Versorgungseinrichtungen, die Höhe des Kommunalbeitrags, die Bedingungen für die künftige Bebauung, die gemeinsamen Zufahrtsstraßen und vieles andere Regeln, die Eigentümer der Grundstücke werden in der Lage sein, innerhalb des vorgegebenen Rahmens problemlos Baugenehmigungen zu erwirken. Vor allem aber werden die Preise für alle Grundstücke im Kataster steigen, weil sie dann unmittelbar bebaubar sein werden.

Wer ein Grundstück für den Bau eines Privathauses sucht, sollte hier aufhören zu lesen, denn es ist unwahrscheinlich, dass Sie den gesamten OPPN finanzieren und im Gegenzug damit zufrieden sein werden von der Zahlung des Kommunalbeitrages teilweise befreit zu werden.

Investoren, die auf der Suche nach Geschäftsmöglichkeiten für den Bau von touristischen Einrichtungen im Herzen des Triglav-Nationalparks sind, sollten aufmerksam weiterlesen, denn Sie sind mit dem beschriebenen Thema Zwangsläufig (Raumordnung von Gebäuden) besser vertraut, als Sie zugeben wollen.

Sodann - als Investor möchten Sie wahrscheinlich Zimmer oder Ferienwohnungen vermieten, ein Hotel oder ein Restaurant betreiben. In Bohinj können Sie dies tun, indem Sie eines der bestehenden Hotels oder Beherbergungsbetriebe kaufen. Sie bekommen eine bestehende Immobilie, in die Sie wahrscheinlich eine Menge Geld investieren und die Sie nach Ihren Vorstellungen umbauen. Aber Sie werden immer noch eine bestehende = alte Herberge haben. Daher könnten Sie auf die Idee kommen, ein Baugrundstück zu kaufen, um dort zum Beispiel ein Hotel zu bauen. Wenn man sich in Bohinj umschaut, stellt man schnell fest: Oh Schreck, das ist nirgendwo erlaubt, und wenn doch, dann irgendwo hinter den Pfoten der Welt. Niemand ist gerne hinter abseits von allem, also wird ein Abseits Standort keinen Preis haben, weil es dort absolut nichts zu verdienen gibt. Ein guter Standort, im Herzen des Ortes, in der Nähe des Sees, sichtbar von der Hauptstraße aus, hat seinen Preis. Eine gute Lage wird auch einen guten Preis haben. In jedem Fall müssen Sie Ihr zukünftiges Gebäude planen, so dass Sie auch die Erstellung des Ausführungsplans vertreten können, denn der Landesentwicklungsplan wird zunächst den Entwurf des geplanten Gebäudes genehmigen, die kommunale Infrastruktur vorsehen und Sie aller Wahrscheinlichkeit nach (wenn Sie den Landesentwicklungsplan finanzieren) teilweise von der Zahlung des Kommunalbeitrags befreien - aber all dies muss mit der Gemeinde vereinbart werden.

Das Grundstück 1126/12 hat eine Größe von 890 Quadratmetern und liegt direkt an der bestehenden Gemeindestraße, die die Grenze zur angrenzenden Bebauungseinheit (RL-1) bildet. An der nördlichen und südlichen Grenze des Grundstücks befinden sich bestehende Gebäude, die seit der vorherigen Zonierung ihre Baugenehmigung erhalten haben, während das Grundstück im westlichen Teil an das RL-2-Zonengebiet angrenzt. 

Die Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Kanalisation und Telekommunikation) befinden sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder auf dem Grundstück, und der Anschluss an die Versorgungseinrichtungen soll gemäß dem künftigen detaillierten kommunalen Plan erfolgen.

Als erfahrener Investor werden Sie wahrscheinlich auf die Idee kommen, die Gemeinde einfach um eine Befreiung von der Verpflichtung zur Aufstellung eines detaillierten Raumordnungsplans zu bitten. Sollte eine solche Idee Früchte tragen, müssten Sie diese Befreiung durch eine Änderung des kommunalen Raumordnungsplans legitimieren, was ebenfalls einige Zeit in Anspruch nehmen würde. 

In jedem Fall ist ein solcher Kauf keine leichte Entscheidung. Andererseits wird ein solches Grundstück nicht jeden Tag verkauft, sondern nur einmal im Leben. Der neue Eigentümer des Grundstücks kauft vor allem seine Zukunftsperspektive. Die Kosten für die Erstellung eines Raumordnungsplans sind jedoch im Vergleich zum Grundstückspreis zu vernachlässigen.

Wir haben umfangreiche Unterlagen für Ihre Prüfung, künftige Diskussion und Überlegung vorbereitet, die wir Ihnen auf Wunsch natürlich umgehend zukommen lassen werden. Und wenn Sie wirklich interessiert sind, laden wir Sie natürlich zu einer ausführlichen Diskussion ein. Unsere Immobilienangebote sind extrem lang und professionell, und wir können dabei nicht aus unserer Haut, denn es gibt so viel mehr zu sagen...

Die berühmte Schriftstellerin Agatha Christie verbrachte im Sommer 1967* ihren Urlaub in Bohinj, und der Journalist Janez Čuček führte mit ihr ein interessantes Interview, in dem Frau Christie sagte: "Bohinj ist zu schön für Mord". Mehr dazu finden Sie am Ende unseres Artikels unter "Quellen" zwar nur in slowenischer Sprache – aber falls Sie dringenden Bedarf nach der Story haben werden wir für Sie auch prompt eine Übersetzung anfertigen.

Beim Kauf fallen eine Grundsteuer von 2 % (DPN) und die Kosten für die Eintragung des Kaufs im Grundbuchamt an. Soweit das Notariat an der Vorbereitung der Kaufverträge beteiligt ist, werden diese Kosten auf den Käufer umgelegt. 

Sie können die Immobilie jederzeit besichtigen, aber wenn Sie unsere Anwesenheit wünschen, ist es ratsam, einen Termin für die Besichtigung und das Gespräch zu vereinbaren.

T: +386 51 337 346
E: [email protected]

Suchen Sie etwas anderes? Vielleicht suchen Sie eine Immobilie an einem anderen Ort? Haben Sie ein anderes Budget im Sinn? Jeden Tag sprechen wir mit Menschen, die suchen oder verkaufen, und manchmal können wir ihnen einen schnellen Tipp geben - wenn wir wissen, wonach sie suchen. Seien Sie also mutig und sagen Sie es uns. 

Sehen Sie sich unsere anderen Tipps an. Unser aktueller Artikel "Grundstückskauf - Risiko oder Chance" ist eine gute Lektüre, zumal der Kauf eines Grundstücks und die damit verbundenen Verhandlungen wahrscheinlich nicht Ihr tägliches Geschäft sind.

Alle Rechte vorbehalten. Jede Verwertung und/oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors ist/sind unzulässig. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Jede Haftung des Autors ist ausgeschlossen. Personenbezogene Bezeichnungen gelten, egal ob in weiblicher oder männlicher Form angeführt, jeweils auch für das andere Geschlecht. Für eine Besichtigung ohne unsere Anwesenheit übernehmen wir keine Gewähr.

Die Immobilie befindet sich in Slowenien, so dass die slowenischen Vorschriften und Gesetze für Immobiliengeschäfte gelten.  Sofern Sie diese Anzeige in anderen Sprachen lesen, ist im Zweifelsfall der slowenische Text in slowenischer Sprache maßgebend für die Auslegung des Geschriebenen.

* Quellen: 

https://www.tnp.si/sl/javni-zavod/medijsko-sredisce/novice/novica/79/javna-predstavitev-celovitega-spremljanja-obiska-v-triglavskem-narodnem-parku.html

https://www.alpine-pearls.com/bohinj

https://www.dnevnik.si/1043047111

ENGLISH

The Triglav National Park covers 83,982 hectares and its highest point is Mount Triglav at 2,864 metres above sea level. The park is home to 33 settlements (21 complete, 12 partial) and around 2,400 people. For the Triglav National Park area, which includes eight municipalities (Bled, Bohinj, Bovec, Gorje, Jesenice, Kobarid, Kranjska Gora and Tolmin), the data* show that since 2010, when around 1,500,000 overnight stays were counted, the number of overnight stays increased to 3,500,000 in 2019. This is also confirmed by the traffic counters that record the daily arrival of visitors to the Bohinj Valley. All this indicates that Bohinj and Ribčev laz are very popular destinations for both day and overnight travellers. 

Of all the places in the Triglav National Park, Ribčev laz is certainly one of the most important centres and a starting point for summer swimming, cycling, mountaineering, skiing in winter and generally for daily recreation and leisure activities.

The current owners inherited the land decades ago, as it was once part of a large and important farm in the Bohinj Valley. What used to be is now a thing of the past, as social and societal conditions have changed considerably. In the past, it was possible to build a building or erect a new house without much bureaucratic effort, which was understandable as it was only necessary to fulfil the daily needs of the people - mostly farmers - who lived in Bohinj permanently. However, with industrialisation, individual transport, digitalisation and individualisation, it turned out that people who lived outside the Bohinj Valley were looking for plots of land in this area for occasional living, so the prices of such plots rose and the municipality began to systematically regulate settlements and provide appropriate community facilities using the instruments at its disposal - municipal spatial planning.

The building land we are selling is part of spatial planning unit RL-2 (Ribčev laz - Centre) and, on the basis of the Ordinance on the Municipal Spatial Plan of the Municipality of Bohinj (Official Gazette of the Municipality of Bohinj No. 4/16, 11/16, 4/17, 8/17), the basic zoning is building land, while the detailed zoning is designated as an area for tourism "BT". For spatial planning unit RL-2, the preparation of a municipal detailed spatial plan (OPPN) is prescribed, which requires the preparation of detailed landscape-architectural variant expertise in order to assess the impact of the proposed solutions on the cultural heritage in greater detail.

Put simply, all this means that whoever wants to build in this area will have to plan in advance where the future infrastructure will come from in terms of roads, public lighting, electricity, sewerage and water pipes. In addition, the municipality will make a binding statement on whether it agrees with the proposed solution and construction, and the future investor will have to seek and find a consensus with the municipality on the content of the future construction. In addition to the plot of land for sale, OPPN RL-2 comprises a total area of approximately 27,000 square metres and 35 cadastral plots, all or part of which are located in the RL-2 area. The OPPN RL-2 will therefore also regulate the necessary utilities, the amount of the municipal contribution, the conditions for future development, the shared access roads and much more, and the owners of the plots will be able to easily obtain building permits within the specified framework. Above all, however, the prices for all plots in the land register will rise because they will then be eligible for construction.

Anyone looking for a plot to build a private house should stop reading here, because it is unlikely that you will finance the entire OPPN and in return be satisfied with being partially exempt from paying the municipal contribution.

Investors who are looking for business opportunities for the construction of tourist facilities in the heart of the Triglav National Park should read on carefully, because you are more familiar than you would like to admit with the described topic (spatial organisation of buildings).

So, as an investor, you probably want to rent out rooms or holiday flats, run a hotel or a restaurant. In Bohinj, you can do this by buying one of the existing hotels or accommodation facilities. You will get an existing property in which you will probably invest a lot of money and which you will remodel according to your ideas. But you will still have an existing = old establishment. Therefore, you might come up with the idea of buying a building plot to build a hotel for example. If you look around Bohinj, you quickly realise: Oh shock, that's not allowed anywhere, and if it is, then somewhere behind the paws of the world. Nobody likes to be off the beaten track, so an offside location won't have a price, because there's absolutely nothing to earn there. A good location, in the heart of the village, near the lake, visible from the main road, has its price. A good location will also have a good price. In any case, you must plan your future building so that you can also represent the preparation of the implementation plan, because the land development plan will first approve the design of the planned building, provide for the communal infrastructure and in all likelihood (if you finance the land development plan) partially exempt you from paying the communal contribution - but all this must be agreed with the municipality.

The plot 1126/12 has a size of 890 square metres and is located directly on the existing municipal road, which forms the boundary to the adjacent development unit (RL-1). On the northern and southern boundaries of the property are existing buildings that have received their building permits since the previous zoning, while the western part of the property is adjacent to the RL-2 zoning area. 

Utilities (electricity, water, sewerage and telecommunications) are located immediately adjacent to the property boundary or on the property, and connection to the utilities shall be made in accordance with the future detailed municipal plan.

As an experienced investor, you will probably come up with the idea of simply asking the municipality for an exemption from the obligation to draw up a detailed spatial development plan. Should such an idea bear fruit, you would have to legitimise this exemption by amending the municipal spatial development plan, which would also take some time. 

In any case, such a purchase is not an easy decision. On the other hand, a plot of land like this is not sold every day, but only once in a lifetime. Above all, the new owner of the property is buying its future prospects. However, the cost of drawing up a spatial development plan is negligible compared to the price of the plot.

We have prepared extensive documentation for your review, future discussion and consideration, which we will of course send to you immediately on request. And if you are really interested, we will of course invite you to a detailed discussion. Our property listings are extremely long and professional, and we can't get out of our skin because there is so much more to say...

The famous writer Agatha Christie spent her holiday in Bohinj in the summer of 1967*, and the journalist Janez Čuček conducted an interesting interview with her, in which Mrs Christie said: "Bohinj is too beautiful for murder". You can find more about this at the end of our article under "Sources" - It is written in Slovenian language, but if you have an urgent need for the story, we will promptly prepare a translation for you.

A property tax of 2 % (DPN) and the costs of registering the purchase with the land registry are payable on purchase. If the notary's office is involved in the preparation of the purchase contracts, these costs will be passed on to the buyer. 

You can view the property at any time, but if you would like us to be present, it is advisable to make an appointment for the viewing and discussion.

T: +386 51 337 346
E: [email protected]

Looking for something else? Maybe you are looking for a property in a different location? Do you have a different budget in mind? Every day we talk to people who are buying or selling, and sometimes we can give them a quick tip - if we know what you're looking for. 

See our other tips. Our latest article "Buying a plot - risk or opportunity" is a good read, especially as buying a plot and negotiating around it is probably not your everyday business.

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The property is located in Slovenia, so the Slovenian regulations and laws for property transactions apply.  If you read this advertisement in other languages, the Slovenian text in Slovenian is authoritative for the interpretation of what is written in case of doubt.

* Sources:

https://www.tnp.si/sl/javni-zavod/medijsko-sredisce/novice/novica/79/javna-predstavitev-celovitega-spremljanja-obiska-v-triglavskem-narodnem-parku.html

https://www.alpine-pearls.com/en/die-perlen/slovenia/bohinj

https://www.dnevnik.si/1043047111