For sale, land, construction plot: PODBREZJE, 598 sqm

DEUTSCH

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass manche Grundstücke sehr schnell verkauft werden, was uns überrascht ist, dass der Käufer und der Verkäufer es schaffen, sich innerhalb von ein oder zwei Tagen über alles zu einigen (technische Merkmale, Eignung für den Bau, Überprüfung aller Informationen mit der Gemeinde und anderen Akteuren, Durchführung von Besichtigungen, Einigung über das Grundstück, Vereinbarung eines Notartermins, Vorbereitung und Aushandlung des Vertrags, Unterzeichnung des Vertrags und als Krönung des Ganzen ein Prosit auf ein erfolgreiches Geschäft) und dann nach zwei Tagen die Anzeige zurückzuziehen. So etwas haben wir noch nie geschafft, wir haben mindestens 3 Wochen gebraucht, nur um diese Anzeige zu verfassen und alle relevanten Fakten für den Verkäufer und den potenziellen Käufer zu prüfen... und wenn wir es mit all dem guten Willen schaffen, alles andere rund um den Verkauf des Grundstücks in zwei Monaten zu erledigen, können wir uns gegenseitig für eine gut gemachte Arbeit die Hände schütteln.

Die Prüfung aller rechtlichen, technischen, ökologischen, planerischen, naturschutzrechtlichen und sonstigen Fakten kostet einfach Zeit - sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Wir haben unsere Erkenntnisse in unseren grafischen Anhängen zusammengefasst. Es lohnt sich also, ein wenig genauer hinzuschauen, je nachdem, ob Sie in erster Linie am tatsächlichen Kauf des Grundstücks interessiert sind.

Das Baugrundstück befindet sich in Podbrezje, Region Gorenjska. Es ist etwa 10 km von Kranj und Radovljica entfernt, was bedeutet, dass Sie innerhalb von 10 Minuten mit dem Auto in beiden Städten sein können. Die Grundschule ist 300 Meter entfernt, die Bushaltestelle 100 Meter und die nächste Kneipe 1000 Meter, so dass Sie nicht zu weit weg sind, wenn Sie abends ein Glas mehr als empfohlen trinken.

Das Grundstück ist rechteckig und hat eine Größe von etwa 20 m x 30 m. Es ist auf zwei Seiten von Gemeindestraßen umgeben, in denen die folgende kommunale Infrastruktur installiert ist: Kanalisation, Strom, Gas, Wasser und elektronische Kommunikation. Die Versorgungs- und Stromleitungen werden dieses Grundstück irgendwo in der Mitte durchqueren, so dass man beim Bau des Hauses beide Leitungen an den Rand des Grundstücks verlegen muss.

Laut der Standortinformation ist es zulässig, auf diesem Grundstück ein Wohngebäude zu errichten. Die Verordnung über den kommunalen Raumordnungsplan der Gemeinde Naklo  in Übereinstimmung mit den für die Raumordnungseinheit PO 14 - Podbrezje - Srednja vas geltenden Bestimmungen ist die Grundlage für die Erstellung des DGD (Dokumentation für die Baugenehmigung).

Die Verwendungszweck des Grundstückes laut Raumpplanung ist S-Wohngebiet, während die detailliertere Zonierung SK- ländliche Siedlungsgebiete lautet und für landwirtschaftliche Flächen mit Anreicherungstätigkeiten und für Wohnnutzung vorgesehen ist.

Das gesamte Dorf fällt unter die Ausweisung des Siedlungserbes ESD 29488, Podbrezje-vas, Srednja vas, die die Erhaltung der geschützten Werte vorschreibt, die in erster Linie im Rahmen der kommunalen Raumplanung festgelegt und in den aktuellen Standortinformationen enthalten sind. Da jedoch die Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus das OPN... ist, wird das Institut für den Schutz des kulturellen Erbes im Rahmen der Erstellung der DGD-Dokumentation Projektbedingungen festlegen. Da wir uns auch gefragt haben, wie diese Bedingungen aussehen, haben wir die Denkmalschutzbehörde um eine vorläufige Stellungnahme gebeten..., die wie folgt lautet: "Für jeden Baueingriff auf dem Grundstück, müssen die Bedingungen des Kulturschutzes und die Zustimmung oder, im Falle von Eingriffen mit einer Baugenehmigung, eine Stellungnahme, eingeholt werden."

Der Grundriss der Gebäude muss langgestreckt sein, mit einem Seitenverhältnis von mindestens 1:1,4, der Grundriss darf auch gebrochen sein, und Anbauten dürfen das vorgeschriebene Verhältnis nicht brechen, Nebengebäude und Ställe müssen einen langgestreckten Grundriss mit einem Seitenverhältnis von 1:1,6 haben. 

Die Gebäude dürfen eine Höhe von (K)+P+1+M haben, wenn das Erdgeschoss am Eingang nicht mehr als 50 cm über dem Boden liegt und die Kniewand nicht mehr als 50 cm hoch ist, oder (K)+P+M, wenn die Kniewand nicht mehr als 100 cm hoch ist. 

Die Dächer müssen über dem Grundriss als Satteldächer ausgeführt werden, über einem gebrochenen Grundriss sind auch Pultdächer zulässig. Die Dachneigung muss gleich sein und zwischen 36° und 45° liegen, außer bei freistehenden Gebäuden. 
Der Dachfirst muss in Richtung der längeren Seite verlaufen. Die Dächer müssen mit grauem bis graphitgrauem, braunem oder rotem Dachmaterial gedeckt werden. Dachdeckungsmaterialien, die das Aussehen von kleinen Ziegeln haben, sind akzeptabel... detaillierte Informationen finden Sie in der aktuellen Standortinformation.

Beim Kauf fallen eine Grundsteuer von zwei Prozent (die "DPN") und die Kosten für die Eintragung des Erwerbs beim Grundbuchamt an.

Der Verkäufer hat uns mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt, so dass wir dem Käufer keine Provision berechnen. Wir sind immer offen für Ihre Vorschläge und Initiativen. Sie können das Grundstück in Eigenverantwortung jederzeit besichtigen, die (GPS-Koordinaten des Grundstücks sind: 46.299157, 14.278424) und Sie können uns auch jederzeit anrufen, um weitere Informationen zu erhalten oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Wir haben noch viel mehr zu sagen. Wir beschäftigen uns seit mehr als 20 Jahren mit diesen Themen.

T: +386 51 337 346
E: [email protected]

Suchen Sie etwas anderes? Vielleicht suchen Sie eine Immobilie an einem anderen Ort? Haben Sie ein anderes Budget im Sinn? Jeden Tag sprechen wir mit Menschen, die suchen oder verkaufen, und manchmal können wir ihnen einen schnellen Tipp geben - wenn wir wissen, wonach sie suchen. Seien Sie also mutig und sagen Sie es uns. Früher, als es noch kein Internet gab, war das eine Selbstverständlichkeit. Heutzutage muss man es wenigstens aufschreiben, und dann denken viele Leute, der Autor sei vom Mars gefallen. Wer weiß, vielleicht entspricht das ja alles der Wahrheit.

Sehen Sie sich unsere anderen Tipps an. Unser aktueller Artikel "Grundstückskauf - Risiko oder Chance" ist eine gute Lektüre, zumal der Kauf eines Grundstücks und die damit verbundenen Verhandlungen wahrscheinlich nicht Ihr tägliches Geschäft sind.

In Slowenien ist Bauland auf der Grundlage eines gültigen Raumordnungsplans (fachlich als Ausführungsplan bezeichnet) bebaubar, der ein OPN mit seinen PUPs (räumlichen Ausführungsbedingungen) oder ein vorgeschriebener OPPN sein kann. Auf dem vorliegenden Grundstück ist die Grundlage für den Bau der OPN mit seinen PUPs, was bedeutet, dass Sie (in der Regel der Architekt, den Sie mit der Erstellung der Baugenehmigungsunterlagen beauftragen) die genauen Projektbedingungen bei den zuständigen Versorgungsunternehmen, der Gemeinde, dem Stromversorger und anderen einholen muss. Darüber hinaus muss der Architekt Ihr Haus in den Raum einpassen und die entsprechenden Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten usw. Hätten wir jedoch einen verabschiedeten OPPN, wären die meisten dieser Fragen bereits in der Phase der Verabschiedung des OPPN geklärt worden. Folglich ist das Risiko des Grundstückskaufs auf der Grundlage eines OPN mit eigenen PUPs anders - nämlich höher. Wir würden daher gerne einen Vorgeld-Vertrag mit Ihnen abschließen und Ihnen nach der Unterzeichnung eine angemessene Frist einräumen, um mit Ihrem Architekten die Möglichkeiten für den Bau des von Ihnen gewünschten Hauses zu prüfen, die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen usw. Danach würden wir einen Kaufvertrag abschließen. Wir haben dieses Thema in einem unserer Artikel ausführlicher behandelt, den Sie hier finden können.

Alle Rechte vorbehalten. Jede Verwertung und/oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors ist/sind unzulässig. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Jede Haftung des Autors ist ausgeschlossen. Personenbezogene Bezeichnungen gelten, egal ob in weiblicher oder männlicher Form angeführt, jeweils auch für das andere Geschlecht. Für eine Besichtigung ohne unsere Anwesenheit übernehmen wir keine Gewähr. 

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ENGLISH

We have experienced that some plots are sold very quickly, what surprises us is that the buyer and the seller manage to agree on everything within one or two days (technical characteristics, suitability for construction, checking all information with the municipality and other stakeholders, carrying out on-site visits, agreeing on the plot, arranging a notary appointment, preparing and negotiating the contract, signing the contract and topping it all off with a toast to a successful deal) and then withdraw the advert after two days. We've never achieved anything like this before, it took us at least 3 weeks just to write this advert and check all the relevant facts for the seller and the potential buyer... and if with all that goodwill we manage to get everything else around the sale of the property done in two months, we can shake each other's hands for a job well done.

Checking all the legal, technical, ecological, planning, nature conservation and other facts simply takes time - for both the buyer and the seller. We have summarised our findings in our graphic appendices. It is therefore worth taking a closer look, depending on whether you are primarily interested in actually buying the property.

The building plot is located in Podbrezje, Gorenjska region. It is about 10 km away from Kranj and Radovljica, which means that you can be in both towns within 10 minutes by car. The primary school is 300 metres away, the bus stop 100 metres and the nearest pub 1000 metres, so you won't be too far away if you have a glass more than recommended in the evening.

The plot is rectangular and measures approximately 20 metres x 30 metres. It is surrounded on two sides by municipal roads where the following municipal infrastructure is installed: sewerage, electricity, gas, water and electronic communications. The supply and electricity lines will cross this plot somewhere in the centre, so when building the house both lines will have to be moved to the edge of the plot.

However, the location information says it is now permissible to develop this land with a residential building. The Decree on the Municipal Spatial Plan of the Municipality of Naklo  in accordance with the provisions applicable to the spatial planning unit PO 14- Podbrezje - Srednja vas is the basis for the preparation of the DGD (documentation for the building permit).

The intended use of the land according to the spatial plan is S-residential area, while the more detailed zoning is SK- areas of rural settlement and is intended for agricultural land with enrichment activities and also for residential use.

The entire village is subject to the designation of settlement heritage ESD 29488, Podbrezje-vas, Srednja vas, which prescribes the preservation of protected values, which are primarily determined within the framework of municipal spatial planning and included in the current site information. However, since the basis for issuing a building permit for a single-family house is the OPN... the Institute for the Protection of Cultural Heritage will set project conditions as part of the preparation of the DGD documentation. As we were also wondering what these conditions are, we have asked the Heritage Institute for a preliminary opinion... which is as follows: "For every construction intervention on the property, the conditions of cultural protection and the consent or, in the case of interventions with a building permit, a statement must be obtained."

The floor plan of the buildings must be elongated, with an aspect ratio of at least 1:1.4, the floor plan may also be broken, and extensions may not break the prescribed ratio, outbuildings and stables must have an elongated floor plan with an aspect ratio of 1:1.6. 

Buildings may have a height of (K)+P+1+M if the ground floor at the entrance is no more than 50 cm above the ground and the knee wall is no more than 50 cm high, or (K)+P+M if the knee wall is no more than 100 cm high. 

The roofs must be designed as pitched roofs above the ground plan; monopitch roofs are also permitted above a broken ground plan. The roof pitch must be the same and between 36° and 45°, except for detached buildings. 
The roof ridge must run in the direction of the longer side. Roofs must be covered with grey to graphite grey, brown or red roofing material. Roofing materials that have the appearance of small tiles are acceptable... detailed information can be found in the current site information.

A property tax of two per cent (the "DPN") and the costs of registering the purchase with the land registry are also payable on purchase.

The seller has entrusted us with the sale of the property, so we do not charge the buyer any commission. We are always open to your suggestions and initiatives. You can visit the plot at any time on your own responsibility, the (GPS coordinates of the plot are: 46.299157, 14.278424) and you can also call us at any time for more information or to arrange a visit. We have much more to say. We have been dealing with these issues for more than 20 years.

T: +386 51 337 346
E: [email protected]

Looking for something else? Maybe you are looking for a property in a different location? Do you have a different budget in mind? Every day we talk to people who are buying or selling, and sometimes we can give them a quick tip - if we know what you're looking for. So just be brave and put the word out. Back in the days before the internet, that was a given. Nowadays such request, if written down, makes many people think that the author has fallenout of the blue. Who knows, maybe it is all true.

See our other tips. Our latest article "Buying a plot - risk or opportunity" is a good read, especially as buying a plot and negotiating around it is probably not your everyday business.

In Slovenia, it is possible to build on building land on the basis of a valid municipal spatial development plan (technically referred to as an implementation plan "izvedbeni načrt"), which can be an OPN with its PUPs (spatial implementation conditions) or a prescribed OPPN. On the property at hand, the basis for construction is the OPN with its PUPs, which means that you (usually the architect you hire to prepare the building permit documents) must obtain the exact project conditions from the relevant utility companies, the municipality, the electricity supplier, and others. In addition, the architect must fit your house into the space and maintain the appropriate distances from property lines, etc. However, if we had an approved OPPN, most of these issues would have been resolved at the OPPN adoption stage. Consequently, the risk of buying land on the basis of an OPN with its own PUPs is different - namely higher. We would therefore like to enter into a pre-money contract with you and give you a reasonable period of time after signing to review with your architect the options for building the house you want, review the financing options, etc. We would then enter into a purchase contract. We would then finalise a purchase contract. We have covered this topic in more detail in one of our articles, which you can find here.

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