For sale, land, farm: NAKLO, 33136 sqm

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DEUTSCH

Ein Bauer war früher eine Person, die Land besaß, es von Menschen bewirtschaften ließ und Steuern von ihnen eintrieb - damals waren das hauptsächlich Feldfrüchte. Im Laufe der Zeit wandelte sich der Begriff zu einer Person, die auf den Feldern arbeitete und Getreide, Vieh und Obst produzierte. Ein Bauer kann Viehzüchter, Hirte, Landwirt, Gärtner* sein, aber auch in der Holzbearbeitung, im Handwerk, in der Zimmerei und ähnlichen Tätigkeiten aktiv sein. Heutzutage haben Bauern sogar die größten Fahrzeuge, manche Traktoren sind größer als ein Mensch. Aber gute Bauernhöfe haben vor allem eines gemeinsam - sie brauchen ihren freien Raum.

Wir können Ihnen an dieser Stelle einen sehr geräumigen Bauernhof zum Kauf anbieten. Er besteht aus zwei Wohngebäuden, einem großen Nebengebäude und einem Holzschuppen.

Das Bauernhaus (Gebäude Nr.: 259) wurde 1747 erbaut, die Fenster wurden zuletzt 2003 renoviert und es wurde von Generation zu Generation weitergegeben. Laut dem Vermessungsamt verfügt es über 101 m² Wohnfläche, 23 m² Keller, 25 m² offene Terrasse und 49 m² nicht zugewiesene Räume. Wenn man jedoch mit einem Maßband durch das Haus geht und die Quadratmeter misst, ergibt sich folgende Raumaufteilung: 
ERDGESCHOSS: Eingangsbereich 23,10 m², Schlafzimmer 10,08 m², Badezimmer 7,50 m², Küche 11,02 m², Wohnzimmer 22,68 m², Kaminzimmer 18,50 m²; ERSTES OBERGESCHOSS: Vorraum 18,58 m², Speisekammer 4,00 m², Schlafzimmer eins 12,00 m², Schlafzimmer zwei 9,50 m², Schlafzimmer drei 29,00 m², Schlafzimmer vier 12,58 m², Schlafzimmer fünf 14,50 m² und Abstellraum 12,76 m².

Das Haus (Gebäude Nr.: 259) verfügt über einen großen rustikalen gemauerten Kamin, der von den Eigentümern morgens beheizt wird und seine Wärme den ganzen Nachmittag und die Nacht über behält. Außerdem werden die Häuser mit Heizkörpern beheizt, die ihre Wärme von einem zentralen Holzofen und optional von einem zentralen Ölofen erhalten.  Ein Energieausweis wurde selbstverständlich erstellt und zeigt Energieklasse G 210 bis 300 kWh/m2a und höher.

Neben dem Bauernhaus gibt es einen Anbau (Gebäude Nr.: 200), der im Erdgeschoss drei große Garagen hat, in denen Lastwagen oder große Traktoren untergebracht sind, und über den Garagen befinden sich unfertige Räume, in denen man sich mindestens zwei, vielleicht sogar drei Wohnungen vorstellen könnte. Der Anbau wurde 1970 errichtet und war ursprünglich als Wohngebäude gedacht, wurde aber in der Praxis nur als Lager genutzt. Die Heizung, die Isolierung, der Innenputz, der Estrich und andere Einrichtungen, die aus einer Wohnung ein Zuhause machen können, müssen noch installiert werden. Nach Angaben des Vermessungsamtes beträgt die Nettogrundfläche 312 m², und die Räume sind wie folgt aufgeteilt: ERDGESCHOSS Garage eins 46,40 m², Garage zwei 24,00 m², Garage drei 24,00 m²; ERDGESCHOSS Zimmer eins 105,20 m², Zimmer zwei 47,20 m², Flur 3,75 m², Abstellraum 20,46 m² und Balkon 5,89 m².

Der Holzschuppen (Gebäude Nr. 717) wurde 1940 gebaut und ist 65 m² groß. Wenn Sie versuchen, einen solchen Holzschuppen mit Brennholz zu füllen, müssen Sie einige Zeit damit verbringen, gutes Holz zu sägen und zu spalten. Kalt wird Ihnen dabei sicher nicht, aber wenn der Winter kommt, wird das Holz im Bauernhaus und seinem Kamin sehr willkommen sein. 

Das Nebengebäude (Gebäude Nr. 203) wurde 1805 erbaut und hat eine Nettogrundfläche von 536 m², wurde aber früher hauptsächlich als Stall und Heuboden genutzt. Es wird als Lagerraum für landwirtschaftliche Maschinen genutzt. Es wäre zum Beispiel ideal für einen Tischler gewesen, der es zu einer sehr großen Tischlerwerkstatt ausgebaut hätte.

Alle diese Gebäude befinden sich auf den folgenden Grundstücken: 
Parzelle 250 Baugrundstück ca. 1.370 m²
Parzelle 251 Bauland ca. 2.557 m² (Teil)
Parzelle 251 landwirtschaftliche Nutzfläche ca. 1.704 m² (Teil)
Parzelle 252/2 landwirtschaftliche Nutzfläche ca. 3.736 m² (Teil)
Parzelle 252/2 Wald ca. 1.601 m² (Teil)
Parzelle 253 Wald ca. 1.383 m² (Teil)
Parzelle 253 landwirtschaftliche Nutzfläche ca. 205 m² (Teil)
Parzelle 257/2 Gehölz ca. 477 m²
Parzelle 258/2 Wald ca. 20.103 m²
Gesamt ca. 33.136 m²

Auf diesem Hof haben Sie alles, Bauland, Obstnabau, Feld und Wald. Sollte die derzeitige Bebauung nicht ausreichen, können Sie auf dem Teil des Grundstücks 251 ein oder zwei Einfamilienhäuser errichten, da es sich bei den 2.557 m² dieses Grundstücks um noch nicht erschlossenes Bauland handelt.

Aus den uns vorliegenden Standortinformationen geht hervor, dass die Parzelle 251 in ihrem bebaubaren Teil in der Raumordnungseinheit (EUP) - NA2 Naklo liegt. Nach dem grundsätzlichen Verwendungszweck sind 66,26 % des Grundstücks Bauland. Es ist auf der Grundlage der Verordnung über den kommunalen Raumordnungsplan der Gemeinde Naklo bebaubar und liegt im Bereich des Vorkaufsrechts der Gemeinde (Verordnung über das Vorkaufsrecht der Gemeinde Naklo (Amtsblatt der Region Gorenjska, Nr. 28/03), zusammen mit den räumlichen Durchführungsbedingungen (PIP-i). Für die Änderung der Parzellengrenzen ist keine Zustimmung der Gemeinde erforderlich.

Das gesamte Gebiet des Bauernhofs (einschließlich des bebaubaren Teils des Grundstücks) unterliegt einer besonderen rechtlichen Regelung des Gedenkparks Udin Boršt (EŠD: 5146), die im Amtsblatt der Region Gorenjska (Amtsblatt der Region Gorenjska, Nr. 20/85-229) verkündet wurde. Für das bebaubare Grundstück bedeutet dies, dass das Amt für die Erhaltung des kulturellen Erbes im Falle einer Bebauung auf Antrag des Bauherrn Planungsauflagen gemäß den Richtlinien des Parks erlassen und unter diesen Auflagen auch eine Genehmigung für den Bau eines Einfamilienhauses erteilen würde.

Fast alle Gebäude befinden sich in der Pufferzone der Autobahn, und das Straßengesetz definiert diese Pufferzone als 40 Meter vom Rand des Autobahngeländes entfernt. In der Praxis bedeutet dies für den künftigen Eigentümer, dass jeder Bau auf dem Grundstück von der Straßenbaubehörde mit Planungsauflagen unterlegt und das letztlich für das künftige Bauprojekt genehmigungspflichtig ist.

Die räumlichen Umsetzungsbedingungen (PIP) sind ebenfalls Teil der Standortinformation und legen unter anderem grob Folgendes fest: Die am detailliertesten ausgewiesene Nutzung ist SK - Gebiete der ländlichen Besiedlung, die für Gebiete mit landwirtschaftlichen Betrieben mit ergänzenden Aktivitäten und Wohnungen bestimmt sind. Zulässig sind Einzelhäuser, Einfamilienhäuser, Bauernhäuser, Landhäuser, Villen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, Drei- und Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Gebäude, sofern mehr als die Hälfte der Fläche für Wohnzwecke genutzt wird. Die Grundrisse der Gebäude, ausgenommen landwirtschaftliche Gebäude, müssen langgestreckt sein und ein Seitenverhältnis von mindestens 1:1,4 aufweisen. Die maximale Höhe der Gebäude darf (KG)+EG+OG+DG betragen. Die Dächer müssen eine einheitliche Neigung von 36° bis 45° aufweisen, außer bei freistehenden Vordächern, die eine flachere Neigung oder eine Mindestneigung (Flachdach) oder ein gekrümmtes Profil (außer in SK-Zonen) haben können. Der First muss in Richtung der längeren Seite verlaufen. Die Dächer sind mit grauem bis graphitgrauem, braunem oder rotem Dachmaterial zu decken. Der Faktor der bebauten Fläche beträgt 0,40 und der Anteil der offenen Wohnfläche beträgt 30%. Für freistehende Einfamilienhäuser ist eine Mindestgrundstücksgröße von 400 Quadratmetern vorgeschrieben.

Der Verkauf der Immobilie erfolgt gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen. 

Ein gemeinsames und unvermeidliches Merkmal eines jeden Bauernhofs ist, dass die Landwirte einen ganzen Haufen Dinge haben. Im Laufe der Zeit werden aus einem Haufen Dinge viele Haufen Dinge, die irgendwann mit großen Maschinen, wie z. B. Lastwagen, hin und her transportiert werden. Aus diesem Grund sehen Sie auf unseren Bildern auch viele Lastwagen, die den aktuellen Bedürfnissen der Eigentümer dienen. Bei der Übergabe der Immobilie werden all diese Gegenstände natürlich entfernt, ebenso wie die Lastwagen, die wir für die Zwecke dieses Beitrags leider nicht so einfach entfernen konnten.

Beim Kauf fallen eine Grundsteuer von 2 % (DPN) und die Kosten für die Eintragung des Kaufs im Grundbuch an. Soweit ein Notariat an der Ausarbeitung der Kaufverträge beteiligt ist, werden diese Kosten zu gleichen Teilen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt.

T: +386 51 337 346
E: [email protected] 

Der Verkäufer hat uns mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, so dass wir dem Käufer keine Provision berechnen. Wir sind immer offen für Ihre Vorschläge und Initiativen. Sie können die Immobilie nur in unserem Beisein besichtigen, da die Eigentümer nicht möchten, dass Sie ohne vorherige Ankündigung und ohne Termin auf dem Grundstück auf und ab geistern. Da wir jedoch in einer Demokratie leben, kann Sie niemand daran hindern, im Wald spazieren zu gehen, aber denken Sie bitte daran - wenn Sie mitten im Wald auf die Nase fallen, sind Sie selbst schuld.

Suchen Sie etwas anderes? Vielleicht suchen Sie eine Immobilie an einem anderen Ort? Haben Sie ein anderes Budget im Sinn? Jeden Tag sprechen wir mit Menschen, die suchen oder verkaufen, und manchmal können wir ihnen einen schnellen Tipp geben - wenn wir wissen, wonach sie suchen. Seien Sie also mutig und sagen Sie es uns.

Sehen Sie sich unsere anderen Tipps an. Unser aktueller Artikel "Grundstückskauf - Risiko oder Chance" ist eine gute Lektüre, zumal der Kauf eines Grundstücks und die damit verbundenen Verhandlungen wahrscheinlich nicht Ihr tägliches Geschäft sind.

In Slowenien ist Bauland auf der Grundlage eines gültigen Raumordnungsplans (fachlich als Ausführungsplan bezeichnet) bebaubar, der ein OPN mit seinen PUPs (räumlichen Ausführungsbedingungen) oder ein vorgeschriebener OPPN sein kann. Auf dem vorliegenden Grundstück ist die Grundlage für den Bau der OPN mit seinen PUPs, was bedeutet, dass Sie (in der Regel der Architekt, den Sie mit der Erstellung der Baugenehmigungsunterlagen beauftragen) die genauen Projektbedingungen bei den zuständigen Versorgungsunternehmen, der Gemeinde, dem Stromversorger und anderen einholen muss. Darüber hinaus muss der Architekt Ihr Haus in den Raum einpassen und die entsprechenden Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten usw. Hätten wir jedoch einen verabschiedeten OPPN, wären die meisten dieser Fragen bereits in der Phase der Verabschiedung des OPPN geklärt worden. Folglich ist das Risiko des Grundstückskaufs auf der Grundlage eines OPN mit eigenen PUPs anders - nämlich höher. Wir würden daher gerne einen Vorgeld-Vertrag mit Ihnen abschließen und Ihnen nach der Unterzeichnung eine angemessene Frist einräumen, um mit Ihrem Architekten die Möglichkeiten für den Bau des von Ihnen gewünschten Hauses zu prüfen, die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen usw. Danach würden wir einen Kaufvertrag abschließen. Wir haben dieses Thema in einem unserer Artikel ausführlicher behandelt, den Sie hier finden können.

Alle Rechte vorbehalten. Jede Verwertung und/oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors ist/sind unzulässig. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Jede Haftung des Autors ist ausgeschlossen. Personenbezogene Bezeichnungen gelten, egal ob in weiblicher oder männlicher Form angeführt, jeweils auch für das andere Geschlecht. Für eine Besichtigung ohne unsere Anwesenheit übernehmen wir keine Gewähr.

Die Immobilie befindet sich in Slowenien, so dass die slowenischen Vorschriften und Gesetze für Immobiliengeschäfte gelten.  Sofern Sie diese Anzeige in anderen Sprachen lesen, ist im Zweifelsfall der slowenische Text in slowenischer Sprache maßgebend für die Auslegung des Geschriebenen.

* Quellen: https://www.slovenec.org/2020/06/05/kmet

Wir antworten auf Nachrichten mit gesundem Menschenverstand und nach bestem Wissen und Gewissen. Zumindest müssen wir wissen, wer Sie sind und wie wir Sie erreichen können. Theoretisch könnten wir Ihnen einen Brief schicken, wie zu Maria Theresias Zeiten, aber wir müssten dem Postboten und der Postbotin sagen können, wohin... Ah, du meine Güte, das ist nicht einfach für uns. Außerdem beantworten wir nur Dinge, die in unserem Tätigkeitsbereich liegen, und bei allen anderen Sachen behalten wir uns vor, dass der Enthusiasmus beim Antworten auch mal auf der Strecke bleibt.

ENGLISH

A farmer used to be a person who owned land, had people cultivate it and collected taxes from them - at that time this was mainly agricultural products. Over time, the term changed to a person who worked in the fields and produced grain, livestock and fruit. A farmer could be a cattle breeder, shepherd, farmer, gardener*, but could also be active in woodworking, crafts, carpentry and similar activities. Nowadays, farmers even have the biggest vehicles, some tractors are bigger than a person. But good farms have one thing in common - they need their free space.

At this point we can offer you a very spacious farmhouse for sale. It consists of two residential buildings, a large outbuilding and a woodshed.

The farmhouse (building no.: 259) was built in 1747, the windows were last renovated in 2003 and it has been passed on from generation to generation. According to the land surveyor's office, it has 101 m² of living space, 23 m² of cellar, 25 m² of open terrace and 49 m² of unallocated rooms. However, if you walk through the house with a tape measure and measure the square metres, the room layout is as follows: 
GROUND FLOOR: entrance area 23.10 m², bedroom 10.08 m², bathroom 7.50 m², kitchen 11.02 m², living room 22.68 m², fireplace room 18.50 m²; FIRST FLOOR: entrance hall 18.58 m², pantry 4.00 m², bedroom one 12.00 m², bedroom two 9.50 m², bedroom three 29.00 m², bedroom four 12.58 m², bedroom five 14.50 m² and storage room 12.76 m².

The house (building no.: 259) has a large rustic brick fireplace, which is heated by the owners in the morning and retains its warmth throughout the afternoon and night. The houses are also heated by radiators, which receive their heat from a central wood-burning stove and optionally from a central oil stove.  An energy performance certificate has of course been drawn up and shows energy class G 210 to 300 kWh/m2a and above.

Next to the farmhouse there is an extension (building no.: 200), which has three large garages on the ground floor, in which lorries or large tractors are stored, and above the garages there are unfinished rooms in which one could imagine at least two, perhaps even three flats. The extension was built in 1970 and was originally intended as a residential building, but in practice was only used for storage. The heating, insulation, interior plaster, screed and other fittings that can turn a flat into a home have yet to be installed. According to the surveyor's office, the net floor area is 312 m² and the rooms are divided as follows: GROUND FLOOR garage one 46.40 m², garage two 24.00 m², garage three 24.00 m²; GROUND FLOOR room one 105.20 m², room two 47.20 m², hallway 3.75 m², storeroom 20.46 m² and balcony 5.89 m².

The woodshed (building no. 717) was built in 1940 and is 65 m² in size. If you try to fill such a woodshed with firewood, you will have to spend some time sawing and splitting good wood. You certainly won't be cold, but when winter comes, the wood will be very welcome in the farmhouse and its fireplace. 

The outbuilding (building no. 203) was built in 1805 and has a net floor area of 536 m², but was previously used mainly as a stable and hayloft. It is used as a storage room for agricultural machinery. It would have been ideal for a carpenter, for example, who could have converted it into a very large carpentry workshop.

All these buildings are located on the following plots: 
Plot 250 Building plot approx. 1,370 m²
Plot 251 Building land approx. 2,557 m² (part)
Plot 251 agricultural land approx. 1,704 m² (part)
Parcel 252/2 agricultural land approx. 3,736 m² (part)
Parcel 252/2 Forest approx. 1,601 m² (part)
Parcel 253 Forest approx. 1,383 m² (part)
Parcel 253 Agricultural land approx. 205 m² (part)
Parcel 257/2 Grove approx. 477 m²
Parcel 258/2 Forest approx. 20,103 m²
Total approx. 33,136 m²

On this farm you have everything, building land, orchard, field and forest. If the current development is not sufficient, you can build one or two detached houses on the part of plot 251, as the 2,557 m² of this plot is undeveloped building land.

The site information available to us shows that the buildable part of plot 251 is located in the spatial planning unit (EUP) - NA2 Naklo. According to the basic intended use, 66.26% of the plot is building land. It is buildable on the basis of the Regulation on the Municipal Spatial Plan of the Municipality of Naklo and is within the area of the municipality's pre-emption right (Regulation on the Pre-emption Right of the Municipality of Naklo (Official Gazette of the Gorenjska Region, No. 28/03), together with the spatial implementation conditions (PIP-i). The consent of the municipality is not required to change the boundaries of the parcel.

The entire area of the farm (including the buildable part of the plot) is subject to a special legal regulation of the Udin Boršt Memorial Park (EŠD: 5146), which was promulgated in the Official Gazette of the Gorenjska Region (Official Gazette of the Gorenjska Region, No. 20/85-229). This means that in the case of a development on the buildable plot, the Office for the Preservation of Cultural Heritage would, at the request of the developer, issue planning conditions in accordance with the park's guidelines and, subject to these conditions, would also issue a permit for the construction of a single-family house.

Almost all buildings are located in the buffer zone of the motorway, and the Road Act defines this buffer zone as 40 metres from the edge of the motorway site. In practice, this means for the future owner that any construction on the property will be subject to planning conditions imposed by the road authorities and that the future construction project will ultimately require planning permission.

The spatial implementation conditions (PIP) are also part of the site information and roughly stipulate the following, among other things: The most detailed designated use is SK - areas of rural settlement intended for areas with farms with complementary activities and dwellings. Permitted are detached houses, single-family houses, farmhouses, country houses, villas, terraced houses, semi-detached houses, three-family and multi-family houses and commercial buildings, provided that more than half of the area is used for residential purposes. The floor plans of buildings, with the exception of agricultural buildings, must be elongated and have an aspect ratio of at least 1:1.4. The maximum height of the buildings may be (KG)+EG+OG+DG. Roofs must have a uniform pitch of 36° to 45°, except for detached canopies, which may have a flatter pitch or a minimum pitch (flat roof) or a curved profile (except in SK zones). The ridge must run in the direction of the longer side. The roofs must be covered with grey to graphite grey, brown or red roofing material. The built-up area factor is 0.40 and the proportion of open living space is 30%. A minimum plot size of 400 square metres is prescribed for detached single-family homes.

The property is sold in accordance with the law on agricultural land. 

A common and unavoidable feature of any farm is that farmers have piles of things. Over time, one pile of things becomes many piles of things, which are eventually transported back and forth using large machinery, such as lorries. For this reason, you will also see many lorries in our pictures that serve the current needs of the owners. When the property is handed over, all these items are of course removed, as are the lorries, which unfortunately we couldn't easily remove for the purposes of this post.

A property tax of 2 % (DPN) and the costs of registering the purchase in the land register are payable on purchase. If a notary's office is involved in drawing up the purchase contracts, these costs are divided equally between the buyer and the seller.

The seller has commissioned us to sell the property, so we do not charge the buyer any commission. We are always open to your suggestions and initiatives. You can only visit the property in our presence, as the owners do not want you to wander up and down the property without prior notice and without an appointment. However, as we live in a democracy, nobody can stop you from walking in the woods, but please remember - if you fall on your nose in the middle of the woods, it will be your own fault.

T: +386 51 337 346
E: [email protected]

Looking for something else? Maybe you are looking for a property in a different location? Do you have a different budget in mind? Every day we talk to people who are buying or selling, and sometimes we can give them a quick tip - if we know what you're looking for. So just be brave and put the word out.

See our other tips. Our latest article "Buying a plot - risk or opportunity" is a good read, especially as buying a plot and negotiating around it is probably not your everyday business.

In Slovenia, it is possible to build on building land on the basis of a valid municipal spatial development plan (technically referred to as an implementation plan "izvedbeni načrt"), which can be an OPN with its PUPs (spatial implementation conditions) or a prescribed OPPN. On the property at hand, the basis for construction is the OPN with its PUPs, which means that you (usually the architect you hire to prepare the building permit documents) must obtain the exact project conditions from the relevant utility companies, the municipality, the electricity supplier, and others. In addition, the architect must fit your house into the space and maintain the appropriate distances from property lines, etc. However, if we had an approved OPPN, most of these issues would have been resolved at the OPPN adoption stage. Consequently, the risk of buying land on the basis of an OPN with its own PUPs is different - namely higher. We would therefore like to enter into a pre-money contract with you and give you a reasonable period of time after signing to review with your architect the options for building the house you want, review the financing options, etc. We would then enter into a purchase contract. We would then finalise a purchase contract. We have covered this topic in more detail in one of our articles, which you can find here.

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The property is located in Slovenia, so the Slovenian regulations and laws for property transactions apply.  If you read this advertisement in other languages, the Slovenian text in Slovenian is authoritative for the interpretation of what is written in case of doubt.

* Sources: https://www.slovenec.org/2020/06/05/kmet

We respond to messages with common sense and to the best of our knowledge. At the very least, we need to know who you are and how to reach you. Theoretically, we could send you a letter, like in Maria Theresa's time, but we would have to be able to tell the postman and the postwoman where to... Ah, goodness, that's not easy for us. Besides, we only answer things that are within our sphere of activity, and for all other things we reserve the right to let enthusiasm fall short when answering.